Remates judiciales de apartamentos: guía 2026

Los remates judiciales de apartamentos son una de las categorías más buscadas dentro de los remates de inmuebles en Colombia, pero comprar un apartamento en subasta judicial tiene una capa adicional que no existe en una casa o un lote: la copropiedad. Antes de pujar, usted necesita entender no solo el proceso judicial, sino también el estado del apartamento frente al reglamento de propiedad horizontal y las cuotas de administración. En esta guía le explicamos cómo funcionan los remates judiciales de apartamentos, qué verificar en la copropiedad y cuánto le puede costar en realidad, más allá del valor de adjudicación.

Puntos clave

• Los remates judiciales de apartamentos siguen el mismo procedimiento que cualquier remate de inmueble: subasta pública, depósito previo y adjudicación al mejor postor.
• El depósito para pujar es el 40% del avalúo comercial del apartamento (Artículo 451 del Código General del Proceso).
• Las cuotas de administración pendientes suelen seguir atadas al apartamento, no solo al deudor, según la Ley 675 de 2001.
• El notario exige un paz y salvo de administración para la escritura; si no existe, el nuevo propietario queda solidariamente responsable por la deuda.
• El costo real incluye el impuesto de remate, el registro y las cuotas de administración atrasadas, no solo el valor de adjudicación.

¿Qué son los remates judiciales de apartamentos y cómo llega un apartamento a subasta?

Un remate judicial de apartamento es la venta forzosa de una unidad sometida a propiedad horizontal, ordenada por un juez dentro de un proceso ejecutivo. El apartamento llega a remate porque su propietario dejó de pagar una hipoteca, un crédito con garantía sobre el inmueble, o incluso las propias cuotas de administración, cuando la copropiedad decide cobrarlas judicialmente. El acreedor demanda, el juez embarga y secuestra el apartamento, ordena un avalúo comercial y, si el deudor no paga durante el proceso, fija fecha para la diligencia de remate.

Este trámite lo adelantan los juzgados civiles municipales y de circuito de ejecución de sentencias, organizados por reparto según la ciudad donde queda el apartamento. El procedimiento judicial es idéntico al de una casa o un lote; lo que cambia es que, al tratarse de una unidad en propiedad horizontal, existen reglas adicionales de la Ley 675 de 2001 que afectan directamente al comprador.

Por eso los remates judiciales de apartamentos requieren una verificación extra que no aplica a otros inmuebles: revisar el reglamento de propiedad horizontal del edificio o conjunto, el coeficiente de copropiedad de la unidad y el estado de cuenta con la administración, además del certificado de tradición y libertad habitual.

¿Dónde se publican los remates judiciales de apartamentos vigentes?

La fuente oficial de cada remate es el juzgado que lo adelanta, no un portal privado. Cada juzgado civil municipal o de circuito de ejecución de sentencias publica sus remates activos, incluidos los apartamentos, en su propia página del sitio de la Rama Judicial. Allí encontrará el número de radicado, la fecha y hora de la audiencia, y el aviso de remate exigido por el Artículo 450 del CGP.

Nuestro listado de remates judiciales agrupa esos avisos, incluidos los de apartamentos, por ciudad y departamento en un solo lugar. Así usted no tiene que revisar juzgado por juzgado. Esto ahorra tiempo, pero no reemplaza la verificación en la fuente judicial: antes de apartar dinero para el depósito, confirme en el expediente que la fecha, el avalúo y el estado del proceso siguen vigentes. Si prefiere recibir solo las oportunidades activas de apartamentos sin revisar cada juzgado, nuestras membresías de listados de remates filtran esa información por tipo de bien y ciudad.

¿Cómo participar en un remate de apartamento? Guía paso a paso

Participar en los remates judiciales de apartamentos no exige representación de abogado, pero sí exige preparación previa, con un paso adicional frente a la administración del edificio. Estos son los pasos:

1. Identifique el apartamento y revise el expediente. Consulte el aviso de remate, el avalúo comercial y el certificado de tradición y libertad actualizado.
2. Consulte el estado de cuenta con la administración. Pregunte al administrador o al consejo de administración del edificio si el apartamento tiene cuotas atrasadas y por cuánto.
3. Calcule el depósito exigido. Debe consignar el 40% del avalúo del apartamento a órdenes del juzgado, mediante título judicial, antes de la fecha de la audiencia (Artículo 451 del CGP).
4. Prepare su oferta en sobre cerrado. El día de la audiencia, los postores presentan su propuesta de precio en sobre cerrado dentro de la hora siguiente al inicio de la diligencia, según el Artículo 452 del CGP.
5. Asista a la audiencia de remate. Transcurrida esa hora, el juez o el encargado abre los sobres, lee las ofertas válidas y adjudica el apartamento al mejor postor.
6. Pague el saldo y los impuestos de remate. Si su oferta gana, complete el pago del precio ofrecido y asuma el impuesto de remate y los demás gastos de la adjudicación.

Puede descargar un modelo de sobre de postura y otras minutas de remate antes de la audiencia, para presentarse con los documentos ya organizados.

¿Cuánto hay que depositar por un apartamento y qué pasa si pierde la puja?

El depósito equivale al 40% del avalúo comercial del apartamento, según el Artículo 451 del CGP. Por ejemplo, si un apartamento tiene un avalúo de $220.000.000 COP, el depósito mínimo para participar es de $88.000.000 COP. Este dinero se consigna mediante título judicial a órdenes del juzgado, antes de la audiencia, no en efectivo. Puede usar nuestra calculadora de postura para estimar el depósito de un apartamento específico antes de decidir si le conviene participar.

Si usted no gana la puja, el juzgado le devuelve el depósito completo una vez finaliza la diligencia; no hay penalidad por participar y no ganar. El riesgo está en el sentido contrario: si gana la puja y no completa el pago del saldo dentro del plazo que fije el juzgado, puede perder el depósito consignado y quedar reportado como postor incumplido en ese proceso.

¿Qué debe revisar en la copropiedad antes de pujar por un apartamento?

Antes de pujar por cualquiera de los remates judiciales de apartamentos, revise estos puntos propios de la propiedad horizontal, además del avalúo:

• Reglamento de propiedad horizontal: revise si tiene restricciones de uso (por ejemplo, sobre arriendo de corta estancia) que afecten sus planes para el apartamento.
• Coeficiente de copropiedad: define qué porcentaje de las cuotas de administración y de los bienes comunes le corresponde a esa unidad.
• Estado de cuenta con la administración: solicite un estado de cuenta actualizado; la Ley 675 de 2001 obliga a todos los copropietarios a pagar sus cuotas, y la deuda puede cobrarse ejecutivamente contra quien sea el propietario.
• Actas de asamblea recientes: pueden anticipar cuotas extraordinarias aprobadas que afectarán al nuevo propietario.

¿Cuál es el costo real de comprar un apartamento rematado?

Nuestro análisis sobre remates judiciales de apartamentos: el Código General del Proceso, la norma tributaria sobre remates y la Ley 675 de 2001 regulan estos costos en documentos separados. Aquí los reunimos para que usted calcule, antes de pujar, cuánto dinero necesita en total y no solo el valor de adjudicación.

¿Qué pasa con las cuotas de administración pendientes del apartamento?

Salvo que la sentencia del proceso diga lo contrario, las cuotas de administración atrasadas generalmente se transfieren junto con el apartamento. Al momento de la escritura, el notario exige un paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad. Si ese paz y salvo no existe, la ley deja constancia en la escritura de la solicitud presentada y de la solidaridad del nuevo propietario frente a la deuda pendiente con la copropiedad.

Por eso conviene averiguar el estado de cuenta antes de pujar, no después de ganar. Un apartamento con varios meses o años de cuotas atrasadas puede tener un costo real mucho mayor al que sugiere el avalúo, especialmente en copropiedades con cuotas altas o cuotas extraordinarias recientes.

¿Qué pasa si el apartamento está ocupado? Entrega y desalojo

Ganar la puja no equivale a recibir el apartamento el mismo día. Según el Artículo 456 del CGP, el secuestre tiene tres días, contados desde que recibe la comunicación del juzgado, para entregarle el apartamento al rematante. Si no lo hace dentro de ese plazo, usted puede pedirle al juez que ordene la diligencia de entrega directamente, y el juzgado debe adelantarla dentro de los quince días siguientes a su solicitud. Cuando el apartamento está ocupado por el antiguo propietario o por un tercero sin derecho a permanecer allí, la ley no admite oposiciones a esa entrega, lo que agiliza el proceso, pero igual toma tiempo.

Errores comunes al comprar apartamentos en remate

En los remates judiciales de apartamentos, la mayoría de problemas de los principiantes no vienen del proceso judicial en sí, sino de expectativas equivocadas:

• No consultar el estado de cuenta con la administración. Es el error más costoso y el más fácil de evitar antes de pujar.
• Pensar que todo apartamento en remate es una ganga. El precio de salida (70% del avalúo) puede subir en la puja, y las cuotas pendientes pueden reducir el ahorro real.
• Ignorar el reglamento de propiedad horizontal. Restricciones de uso pueden afectar sus planes para el apartamento después de comprarlo.
• Confiar en la fecha publicada sin verificarla. Las audiencias se aplazan con frecuencia; confirme siempre en el juzgado antes de consignar el depósito.

[INTERNAL-LINK: casos reales de adjudicación de apartamentos → artículo con ejemplos documentados de apartamentos ya adjudicados en remate].

Preguntas frecuentes sobre remates judiciales de apartamentos

¿Necesito un abogado para participar en un remate de apartamento?

No es obligatorio. Cualquier persona legalmente capaz puede consignar el depósito y presentar su oferta. Si quiere que un abogado revise el expediente y el estado de cuenta de un apartamento puntual antes de pujar, puede solicitar una asesoría gratuita.

¿Puedo recuperar mi dinero si no gano la puja?

Sí. Si su oferta no resulta ganadora, el juzgado le devuelve el depósito completo una vez concluye la diligencia de remate.

¿Las cuotas de administración desaparecen al comprar el apartamento en remate?

No, salvo que la sentencia del proceso lo indique expresamente. Generalmente pasan con el inmueble, según la Ley 675 de 2001, por lo que debe verificarlas antes de pujar.

¿Puedo mudarme al apartamento apenas gane la puja?

No de inmediato. Primero debe completarse el pago, la escrituración y, si el apartamento está ocupado, la diligencia de entrega. Calcule varias semanas entre la adjudicación y poder ocuparlo.

Conclusión: cómo prepararse para su primer remate de apartamento

Los remates judiciales de apartamentos son una vía real para comprar vivienda por debajo del precio de mercado, pero exigen una verificación adicional que no existe en otros inmuebles: el estado de la copropiedad. La diferencia entre una buena compra y un dolor de cabeza está en revisar el reglamento de propiedad horizontal y el estado de cuenta con la administración antes de pujar, calcular el depósito y los costos reales, y entender que la entrega tiene plazos propios. Con esa información clara, usted puede evaluar cada remate con cifras reales, no con promesas.

En Rematandobienes acompañamos este proceso con asesoría de abogados especializados en remates judiciales, cursos y listados actualizados de remates de apartamentos en toda Colombia. Así, su primera puja parte de información verificada, no de suposiciones.

Este contenido sobre remates judiciales de apartamentos es informativo y no constituye asesoría jurídica. Para su caso particular, consulte a un abogado. Las fechas y condiciones de los remates pueden cambiar; verifique siempre en el juzgado correspondiente.