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Cómo se remata un bien inmueble en Colombia

💰 Cómo se remata un bien inmueble en Colombia 💰
Guía práctica y legal
Cómo se remata un bien inmueble en Colombia El remate de un bien inmueble es un proceso judicial que permite la venta de propiedades en subasta. En Colombia, este mecanismo se rige por el Código general del proceso (Ley 1564 de 2012) y se activa generalmente por incumplimientos en las obligaciones de los propietario. En este artículo les enseñaremos Cómo se remata un bien inmueble en Colombia los tipos de remate, el proceso judicial, las fases de la subasta y consideraciones legales. Además, se discutirán las ventajas y desventajas de participar en remates, así como consejos prácticos para los interesados.
Tipos de remates de inmuebles ✍️
Los remates de inmuebles son procesos que permiten la venta de casas, apartamentos, carros y otras propiedades a precios mucho más bajos de lo normal. En colombia solo existe un proceso de remate judicial el cual esta regulado por la Ley 1564 de 2012, y lo hacen entidades como juzgados, DIAN, Alcaldias, Secretarias de transito, la UGPP, entre otras entidades.
Remate judicial 🔵
El remate judicial se lleva a cabo como parte de un proceso legal a través del cual se subastan inmuebles con deudas. Este tipo de remate es administrado y regulado por un juez, garantizando un procedimiento transparente.
Diferencias con los remate privados 🔴
Los remates privados son realizados por empresas privadas que no siguen la Ley 1564 de 2012, por el contrario estas empresas fijan sus propias reglas para que las personas participen en estas subastas, las subastas privadas no son reguladas por el estado, por el contrario los remates judiciales si estan regulados, y siempre tendran la intervención de una entidad publica como un juzgado u otras entidades. Los remates privados generalmente son resultado de acuerdos entre las partes involucradas. Esto implica un menor formalismo y condiciones más flexibles, pero puede carecer de ciertas garantías legales.
Características y beneficios ✅
Participar en un remate judicial ofrece varios beneficios. Entre las características principales se encuentran:
- Oportunidades de adquisición a precios significativamente menores que en el mercado tradicional.
- Regulación clara que otorga seguridad jurídica a los involucrados.
Remates inmobiliarios en Colombia 🏠︎
En Colombia, los remates han tomado relevancia en el contexto económico actual y aun más los remates judiciales de bienes inmuebles como casas, apartamentos, entre otros. Las oportunidades que presentan permiten a los compradores acceder a propiedades a precios competitivos frente a las fluctuaciones del mercado.
Mercado inmobiliario actual 🏠︎
El mercado inmobiliario colombiano se enfrenta a dinámicas cambiantes. La demanda y oferta de bienes inmuebles judiciales es un reflejo de la situación económica, creando un espacio atractivo para inversionistas y compradores en busca de oportunidades.
Proceso de remate judicial de inmuebles ✅
El proceso de remate judicial es una serie de etapas legales que culminan en la subasta de un inmueble. Este procedimiento se inicia tras la verificación de una deuda impaga y sigue una serie de pasos establecidos por la ley.
Demanda y verificación del juez ⚖️
El proceso empieza cuando el acreedor presenta una demanda ante el juez. Este debe verificar la documentación que sustenta la reclamación de deuda, asegurándose de su validez.
Documentación necesaria 📋
Entre los documentos requeridos se encuentran:
- Pruebas de la deuda, como es el titulo valor (contratos, letras, facturas, etc).
- Identificación oficial del acreedor y del deudor.
- Certificados de libertad y tradición del inmueble.
- Demanda
Roles del acreedor y del propietario 👦🏻
El acreedor es quien solicita el remate buscando recuperar su monto adeudado. El propietario debe ser notificado del proceso y tiene derecho a defenderse ante el juez.
Orden de remate y divulgación pública 🗒️
Una vez aceptada la demanda, el juez emite una orden de remate que especifica la fecha y el lugar para la subasta. Esta información debe ser publicada para asegurar la transparencia del proceso.
Medios de publicación ✍🏻
Las publicaciones se realizan generalmente en:
- Periódicos de circulación nacional o local.
- Páginas web oficiales de entidades judiciales.
- Páginas web de empresas especializadas en remates judiciales como rematandobienes.com
Normativas para la publicación 🗒️
La ley establece que la información debe ser divulgada con un mínimo de diez días de anticipación a la fecha de la subasta, garantizando así el derecho a la participación de posibles postores. Esto lo encuentras en la Ley 1564 de 2012, en el articulo 450.
La subasta y sus fases ✅
La subasta es un momento crucial en el proceso del remate de bienes inmuebles. Se realiza de manera pública y se basa en el principio de mejor postor. A continuación, se detallan las fases de la subasta.
Fase inicial: Precio base 💰
En esta primera etapa, se establece un precio base para el inmueble que se ofrece en remate. Este precio es fundamental para iniciar las ofertas durante la subasta. De acuerdo a la Ley 1564 de 2012, la mayoría de remates inician con una postura del 70% del valor del avalúo, pero existen un proceso en que la primera audiencia de remate se hace con un precio base del 100% del avalúo, esto es en los procesos divisorios.
Importancia del avalúo ✔️
El avalúo del inmueble es esencial, ya que determina el valor de referencia que establece el precio base. Un avalúo bien realizado ofrece seguridad tanto al vendedor como a los postores sobre el precio justo del bien.
Criterios de valoración 📱
Los criterios de valoración incluyen aspectos físicos y legales del inmueble, así como su ubicación, características estructurales y el estado del mercado inmobiliario. Cada uno de estos factores puede influir en la percepción de valor por parte de los postores.
Análisis de riesgos ❗
Es importante tener en cuenta los riesgos asociados con los remates judiciales, y estos basicamente son:
- Problemas legales con el bien: se debe hacer un correcto estudio legal para verificar que no existen problemas con el bien.
- Se debe verificar el estado fisico de los bienes que se rematan: para esto se puede solicitar cita con el secuestre del bien para revisar el estado fisico del bien.
- Realizar un estudio economico sobre el bien: Debes tener en cuenta todos los pasivos que tiene el bien como impuestos, servicios publicos, deudas por cuotas de administración, entre otros.
Consideraciones legales y financieras 💰💰💰
En el contexto de los remates judiciales, es crucial entender las implicaciones legales y financieras. Los potenciales compradores deben estar informados sobre las obligaciones que conlleva la adquisición de un inmueble en remate.
Deudas inherentes al inmueble 💰
Al comprar un inmueble en un remate, se asumen las deudas que puedan estar asociadas al mismo. Esto incluye:
- Impuestos atrasados.
- Cuotas de administración en el caso de propiedades en propiedad horizontal.
Manejo de obligaciones financieras ⚠️
Es fundamental que los compradores evalúen la situación financiera del inmueble. Las deudas no pagadas pueden representar costos adicionales que deben ser absorbidos por el nuevo propietario.
Implicaciones de las cuotas de administración ❗
Las cuotas de administración pueden acumularse, y el nuevo dueño estará obligado a saldarlas. Por lo tanto, es recomendable analizar el estado de la propiedad antes de realizar la compra.
Plazos y modos de pago 🔢
Los plazos y métodos para el pago tras la adjudicación del bien son aspectos clave a considerar. Generalmente, el pago se debe realizar dentro de un plazo estipulado.
Pautas para el pago 📱
Al adjudicarse el inmueble, el comprador debe cancelar el saldo de la oferta con la gano el remate en un periodo de cinco días hábiles despues de ganar el remate. Ademas tiene que pagar el 5% de impuesto de remate judicial.
Sanciones por impago ‼️
El incumplimiento en los plazos de pago puede llevar a la pérdida de la mitad del depósito de garantía (40% del valor del avalúo).
Estado del inmueble y desalojo 🧐
El estado en el que se encuentra el inmueble es un factor importante. Muchos bienes adjudicados pueden estar ocupados.
Estrategias para gestionar la ocupación
En caso de ganar el remate judicial es necesario desarrollar estrategias adecuadas para desalojar a los ocupantes, de acuerdo con la normativa vigente. La gestión de la entrega se puede hacer de forma voluntaria o por desalojo, se recomienda gestionar una entrega voluntaria ya que es más agil y menos costosa.
Requisitos para participar en el remate ✅✅✅
Documentos personales y legales
Los postores deben presentar ciertos documentos para participar en la subasta. Esto incluye:
- Cédula de ciudadanía o documento de identificación.
- Comprobante del deposito del 40% del valor del avalúo del bien.
Depósito de garantía 💰
Es necesario realizar un depósito de garantía, que equivale al 40% del avalúo del bien. Este depósito asegura la seriedad de la oferta y será devuelto si el postor no resulta favorecido en la subasta.
Proceso de oferta ✍🏻
El proceso de oferta en un remate judicial se realiza en un ambiente controlado y formal.
Método de presentación 📝
Las ofertas deben presentarse siguiendo un método específico, que puede incluir:
- Ofertas escritas a través de sobres sellados o enviadas en pdf encriptado al correo de la entidad que realiza el remate judicial.
- La oferta debe indicar el nombre completo del postor, la identificación y dirección de notificaciones.
- Ademas la oferta debe incluir la descripcipon del bien por el cual se hace postura y la indicación clara del monto que se está dispuesto a pagar por el inmueble.
Evaluación de ofertas 📈
Una vez que se cierran las ofertas, el juez evalúa cada una de ellas. El inmueble se adjudica al postor que presente la oferta más alta conforme a los procedimientos establecidos por la ley.
Ventajas y desventajas de participar en un remate 📌
Participar en un remate judicial puede ofrecer oportunidades atractivas en especial encontrar precios muy bajos, pero también implica ciertos riesgos y complicaciones. A continuación, se detallan las ventajas y desventajas que deben considerarse antes de involucrarse en este proceso.
Ventajas para el comprador
Oportunidad de precios bajos
Uno de los principales atractivos de los remates es la posibilidad de adquirir propiedades a precios inferiores al del mercado convencional. En algunos casos, los inmuebles pueden rematarse hasta un 30% menos que su valor de tasación, lo que representa una excelente oportunidad para compradores que buscan hacer una buena inversión.
Seguridad jurídica en la compra
El remate judicial está regulado por la ley, lo que otorga cierta seguridad jurídica a los participantes. Este proceso es supervisado por un juez, lo que asegura que se sigan los procedimientos establecidos y se respeten los derechos de todas las partes involucradas.
Desventajas y riesgos potenciales
Complicaciones por deudas
Un riesgo significativo al participar en un remate es la posible existencia de deudas asociadas al inmueble. El comprador deberá asumir las obligaciones pendientes por cuotas de administración, impuesto predial y servicios, pero luego podra solicitar la devolución de estos dineros al juzgado siempre que alcance de la postura que presento el rematante.
Inconvenientes relacionados con la ocupación
Otro desafío a considerar es que el inmueble adquirido puede estar ocupado. Esto puede complicar la entrega efectiva del bien y requerir procesos de desalojo, lo que podría resultar retrasos en el uso de la propiedad.
Es fundamental estar bien preparado al considerar participar en remates judiciales. Aquí se presentan consejos prácticos que pueden facilitar este proceso y ayudar a tomar decisiones informadas.
Consejos prácticos para interesados en remates judiciales
Información previa al remate
Consulta de listas de inmuebles
Consultar listas de inmuebles en remate es esencial para identificar las propiedades disponibles. Estas listas se publican en diferentes medios como periódicos y plataformas digitales especializadas. Es importante revisar a fondo las características del inmueble, su ubicación y el valor de tasación.
Asesoría legal e inmobiliaria
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