Remates judiciales de locales comerciales: guía 2026

Los remates judiciales de locales comerciales tienen una particularidad que no existe al comprar un apartamento o una casa: casi siempre hay un negocio funcionando adentro, con un contrato de arrendamiento que puede seguir vigente después del remate. Antes de pujar, usted necesita entender no solo el proceso judicial, sino también qué derechos tiene el arrendatario que ya ocupa el local. En esta guía le explicamos cómo funcionan los remates judiciales de locales comerciales, qué verificar sobre el arrendamiento y cuánto le puede costar en realidad, más allá del valor de adjudicación.

Puntos clave

• Los remates judiciales de locales comerciales siguen el mismo procedimiento que cualquier remate de inmueble: subasta pública, depósito previo y adjudicación al mejor postor.
• El depósito para pujar es el 40% del avalúo comercial del local (Artículo 451 del Código General del Proceso).
• Si un comerciante ha ocupado el local por 2 años o más con el mismo establecimiento, tiene derecho de renovación del contrato según el Artículo 518 del Código de Comercio.
• Comprar el local no le da automáticamente el derecho a sacar al arrendatario ni a subir el canon sin respetar ese derecho de renovación.
• El costo real incluye el impuesto de remate, el registro y el impuesto predial pendiente, no solo el valor de adjudicación.

¿Qué son los remates judiciales de locales comerciales y cómo llega un local a subasta?

Un remate judicial de local comercial es la venta forzosa de un inmueble con destinación comercial, embargado y ordenado por un juez dentro de un proceso ejecutivo. El local llega a remate porque su propietario dejó de pagar una hipoteca, un crédito respaldado con el inmueble, o una obligación ejecutada por sentencia judicial. El acreedor demanda, el juez embarga y secuestra el local, ordena un avalúo comercial y, si el deudor no paga durante el proceso, fija fecha para la diligencia de remate.

El procedimiento judicial es igual al de cualquier inmueble, adelantado por los juzgados civiles municipales y de circuito de ejecución de sentencias correspondientes a la ciudad donde queda el local. Lo que distingue a los remates judiciales de locales comerciales es que, con frecuencia, el inmueble sigue ocupado por un negocio en funcionamiento, con matrícula mercantil vigente y un contrato de arrendamiento que no termina automáticamente porque el inmueble cambie de dueño.

El aviso de remate debe indicar la ubicación, el área y el avalúo comercial del local, además de la fecha y el juzgado responsable. Verifique siempre estos datos contra el certificado de tradición y libertad, y averigüe si el local está arrendado antes de decidir si le interesa pujar.

Los locales comerciales que salen a remate suelen ubicarse en corredores comerciales consolidados, centros comerciales o plantas bajas de edificios mixtos. Si el local hace parte de un centro comercial o de un edificio en propiedad horizontal, revise también el reglamento de propiedad horizontal, porque puede restringir el tipo de actividad comercial permitida en esa unidad.

¿Dónde se publican los remates judiciales de locales comerciales vigentes?

La fuente oficial de cada remate es el juzgado que lo adelanta, no un portal privado. Cada juzgado civil municipal o de circuito de ejecución de sentencias publica sus remates activos, incluidos los locales comerciales, en su propia página del sitio de la Rama Judicial. Allí encontrará el número de radicado, la fecha y hora de la audiencia, y el aviso de remate exigido por el Artículo 450 del CGP.

Nuestro listado de remates judiciales agrupa esos avisos, incluidos los de locales comerciales, por ciudad y departamento en un solo lugar. Así usted no tiene que revisar juzgado por juzgado. Esto ahorra tiempo, pero no reemplaza la verificación en la fuente judicial: antes de apartar dinero para el depósito, confirme en el expediente que la fecha, el avalúo y el estado del proceso siguen vigentes. Si prefiere recibir solo las oportunidades activas de locales comerciales sin revisar cada juzgado, nuestras membresías de listados de remates filtran esa información por tipo de bien y ciudad.

¿Cómo participar en un remate de local comercial? Guía paso a paso

Participar en los remates judiciales de locales comerciales no exige representación de abogado, pero sí exige preparación previa, con una verificación adicional sobre el arrendatario. Estos son los pasos:

1. Identifique el local y revise el expediente. Consulte el aviso de remate, el avalúo comercial y el certificado de tradición y libertad actualizado.
2. Averigüe si el local está arrendado. Pregunte en el juzgado o en el sector si hay un negocio operando y desde cuándo, antes de comprometer el depósito.
3. Calcule el depósito exigido. Debe consignar el 40% del avalúo del local a órdenes del juzgado, mediante título judicial, antes de la fecha de la audiencia (Artículo 451 del CGP).
4. Prepare su oferta en sobre cerrado. El día de la audiencia, los postores presentan su propuesta de precio en sobre cerrado dentro de la hora siguiente al inicio de la diligencia, según el Artículo 452 del CGP.
5. Asista a la audiencia de remate. Transcurrida esa hora, el juez o el encargado abre los sobres, lee las ofertas válidas y adjudica el local al mejor postor.
6. Pague el saldo y los impuestos de remate. Si su oferta gana, complete el pago del precio ofrecido y asuma el impuesto de remate y los demás gastos de la adjudicación.

Puede descargar un modelo de sobre de postura y otras minutas de remate antes de la audiencia, para presentarse con los documentos ya organizados.

¿Cuánto hay que depositar por un local comercial y qué pasa si pierde la puja?

El depósito equivale al 40% del avalúo comercial del local, según el Artículo 451 del CGP. Por ejemplo, si un local tiene un avalúo de $260.000.000 COP, el depósito mínimo para participar es de $104.000.000 COP. Este dinero se consigna mediante título judicial a órdenes del juzgado, antes de la audiencia, no en efectivo. Puede usar nuestra calculadora de postura para estimar el depósito de un local específico antes de decidir si le conviene participar.

Si usted no gana la puja, el juzgado le devuelve el depósito completo una vez finaliza la diligencia; no hay penalidad por participar y no ganar. El riesgo está en el sentido contrario: si gana la puja y no completa el pago del saldo dentro del plazo que fije el juzgado, puede perder el depósito consignado y quedar reportado como postor incumplido en ese proceso.

¿Qué pasa con el arrendatario del local después del remate?

Este es el punto que más sorprende a los principiantes en los remates judiciales de locales comerciales: comprar el inmueble no borra el contrato de arrendamiento que ya existía. Según el Artículo 518 del Código de Comercio, el comerciante que ha ocupado el local por dos años consecutivos o más con el mismo establecimiento tiene derecho a la renovación del contrato al vencerse.

Ese derecho solo se pierde si el arrendatario incumplió el contrato, si el propietario necesita el local para su propia vivienda o un negocio sustancialmente distinto, o si el inmueble requiere demolición o reparación que exija la entrega. Estas normas son de orden público: ningún pacto en contra tiene efecto.

En la práctica, esto significa que si usted compra un local con un negocio bien establecido, probablemente deba respetar el contrato vigente y el derecho de renovación del arrendatario, no solo el tiempo que quede del contrato firmado con el propietario anterior.

¿Cuál es el costo real de comprar un local comercial rematado?

Nuestro análisis sobre remates judiciales de locales comerciales: el Código General del Proceso, la norma tributaria sobre remates y el Código de Comercio sobre arrendamiento regulan estos temas en documentos separados. Aquí los reunimos para que usted calcule, antes de pujar, cuánto dinero necesita en total y qué expectativas de uso son realistas.

¿Qué pasa si el local está ocupado? Entrega y desalojo

Ganar la puja no equivale a recibir el local libre de inmediato, sobre todo si hay un arrendatario protegido por su derecho de renovación. Según el Artículo 456 del CGP, el secuestre tiene tres días, contados desde que recibe la comunicación del juzgado, para entregarle el local al rematante. Si no lo hace dentro de ese plazo, usted puede pedirle al juez que ordene la diligencia de entrega directamente, y el juzgado debe adelantarla dentro de los quince días siguientes a su solicitud. Esa entrega judicial es distinta de la relación de arrendamiento que pueda seguir vigente con el negocio que ya ocupa el local.

Errores comunes al comprar locales comerciales en remate

En los remates judiciales de locales comerciales, la mayoría de problemas de los principiantes no vienen del proceso judicial en sí, sino de expectativas equivocadas:

• Pensar que puede sacar al arrendatario apenas gane la puja. El derecho de renovación del Artículo 518 del Código de Comercio protege al comerciante establecido, salvo las excepciones que la misma norma contempla.
• No averiguar si hay un negocio operando. Un local arrendado a largo plazo tiene una dinámica distinta a uno vacío, y eso debe reflejarse en su decisión de pujar.
• Pensar que todo local en remate es una ganga. El precio de salida (70% del avalúo) puede subir en la puja, y las condiciones del arrendamiento pueden limitar su uso inmediato.
• Confiar en la fecha publicada sin verificarla. Las audiencias se aplazan con frecuencia; confirme siempre en el juzgado antes de consignar el depósito.

[INTERNAL-LINK: casos reales de adjudicación de locales comerciales → artículo con ejemplos documentados de locales ya adjudicados en remate].

Preguntas frecuentes sobre remates judiciales de locales comerciales

¿Necesito un abogado para participar en un remate de local comercial?

No es obligatorio. Cualquier persona legalmente capaz puede consignar el depósito y presentar su oferta. Si quiere que un abogado revise el expediente y el estado del arrendamiento de un local puntual antes de pujar, puede solicitar una asesoría gratuita.

¿Puedo recuperar mi dinero si no gano la puja?

Sí. Si su oferta no resulta ganadora, el juzgado le devuelve el depósito completo una vez concluye la diligencia de remate.

¿El contrato de arrendamiento del local termina al comprarlo en remate?

No automáticamente. Si el arrendatario tiene derecho de renovación según el Artículo 518 del Código de Comercio, ese derecho sigue vigente frente al nuevo propietario, salvo las excepciones que la norma contempla.

¿Puedo usar el local para mi propio negocio apenas gane la puja?

Depende de si está arrendado y de si el arrendatario tiene derecho de renovación. Si el local está vacío, el trámite es el mismo que para cualquier inmueble: pago, escrituración y, si aplica, diligencia de entrega.

Conclusión: cómo prepararse para su primer remate de local comercial

Los remates judiciales de locales comerciales son una vía real para comprar un inmueble comercial por debajo del precio de mercado, pero exigen una verificación que no existe en vivienda: entender los derechos del arrendatario que ya ocupa el espacio. La diferencia entre una buena compra y un dolor de cabeza está en averiguar el estado del arrendamiento antes de pujar, calcular el depósito y los costos reales, y entender que el derecho de renovación puede limitar sus planes inmediatos. Con esa información clara, usted puede evaluar cada remate con cifras reales, no con promesas.

En Rematandobienes acompañamos este proceso con asesoría de abogados especializados en remates judiciales, cursos y listados actualizados de remates de locales comerciales en toda Colombia. Así, su primera puja parte de información verificada, no de suposiciones.

Este contenido sobre remates judiciales de locales comerciales es informativo y no constituye asesoría jurídica. Para su caso particular, consulte a un abogado. Las fechas y condiciones de los remates pueden cambiar; verifique siempre en el juzgado correspondiente.