Avalúo para remate judicial: cómo se calcula y cómo objetarlo

Del avalúo depende todo en un remate: la oferta mínima (70%), el depósito para ofertar (40%) y, en buena medida, si el negocio vale la pena. Le explicamos cómo se fija el avalúo para remate según el artículo 444 del Código General del Proceso, por qué a veces queda muy por debajo o por encima del valor comercial y qué se puede hacer para objetarlo o actualizarlo.

Esta guía sobre avalúo para remate resume lo que dice la ley colombiana y lo que vemos en la práctica de los juzgados, con ejemplos y valores reales.

Puntos clave:

• Para inmuebles, el avalúo es el catastral incrementado en un 50%, salvo que se presente un dictamen pericial que demuestre otro valor (artículo 444, numeral 4, del CGP).
• Para vehículos, se toma el valor fijado oficialmente para el impuesto vehicular o el de publicaciones especializadas (numeral 5).
• El avalúo presentado por una parte se pone en traslado por 10 días para que la otra lo controvierta.
• Si fracasa la segunda licitación, cualquier acreedor puede aportar un nuevo avalúo (artículo 457).

¿CÓMO SE CALCULA EL AVALÚO DE UN BIEN PARA REMATE?

El artículo 444 del CGP fija las reglas. Dentro de los 20 días siguientes a la firmeza de la sentencia o del auto que ordena seguir adelante la ejecución, o después de consumado el secuestro, cualquiera de las partes puede presentar el avalúo. Puede contratar directamente a entidades o profesionales especializados.

La regla del catastral más 50% explica por qué hay remates con avalúos bajos en zonas donde el catastro está desactualizado, y otros con avalúos altos donde el catastro se actualizó hace poco. Compare siempre el avalúo con el valor comercial de inmuebles parecidos en la zona.

¿SE PUEDE OBJETAR O ACTUALIZAR EL AVALÚO DE UN REMATE?

Sí, en dos momentos:

• Al presentarse el avalúo: se corre traslado por 10 días. En ese plazo la otra parte puede presentar observaciones o un avalúo diferente; el juez resuelve después de un traslado de 3 días (artículo 444, numeral 2).
• Si el remate fracasa dos veces: el artículo 457 permite que cualquiera de los acreedores aporte un nuevo avalúo después de la segunda licitación fallida. El deudor puede hacerlo cuando haya pasado más de un año desde que quedó en firme el avalúo anterior.

Quien quiere comprar no es parte del proceso y no puede objetar el avalúo, pero sí debe estudiarlo: un avalúo inflado puede hacer que la oferta mínima supere el valor real del bien.

¿POR QUÉ IMPORTA TANTO EL AVALÚO AL COMPRADOR?

Porque fija dos números que no cambian con su oferta:

• Depósito para ofertar: 40% del avalúo.
• Oferta mínima: 70% del avalúo.

Si un apartamento tiene un valor comercial de $300.000.000 y un avalúo de $260.000.000, la oferta mínima será de $182.000.000. Si el avalúo es de $380.000.000, la oferta mínima sube a $266.000.000 y el margen se reduce. Use la calculadora de postura para ver el descuento real frente al valor comercial.

¿QUÉ PASA SI EL REMATE QUEDA DESIERTO POR EL AVALÚO?

Cuando el avalúo es demasiado alto, nadie oferta y el remate se declara desierto. El juez fija una nueva licitación con la misma base; si vuelve a fracasar, los acreedores pueden aportar un avalúo nuevo. Lo explicamos en qué pasa si se declara desierto un remate.

Buscar remates por ciudad

Avalúo para remate es un tema en el que un detalle cambia el resultado: si tiene dudas sobre su caso, revise el expediente con un abogado antes de consignar.

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE AVALÚO PARA REMATE

¿Cómo se calcula el avalúo de un bien para remate?

Para inmuebles es el avalúo catastral incrementado en un 50%, salvo que un dictamen pericial demuestre otro valor; para vehículos se usa el valor oficial del impuesto vehicular o publicaciones especializadas (artículo 444 del CGP).

¿Se puede objetar o actualizar el avalúo de un remate?

Sí. Las partes pueden controvertirlo durante el traslado de 10 días y, si fracasa la segunda licitación, cualquier acreedor puede aportar un nuevo avalúo (artículo 457 del CGP). El deudor puede hacerlo si ha pasado más de un año desde el avalúo anterior.

Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica. Las normas citadas corresponden al Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) y demás leyes vigentes a octubre de 2026; cada juzgado puede fijar condiciones particulares en el aviso de remate, así que verifíquelas siempre en el expediente.

Avalúo para remate: ejemplo con un apartamento

Imagine un apartamento con avalúo catastral de 160 millones. Si el ejecutante presenta el avalúo con base en el catastro, el avalúo para remate será de 240 millones (160 millones más el 50 %). Con ese valor, la postura mínima será de 168 millones (70 %) y el depósito para participar de 96 millones (40 %). Si el valor comercial real del apartamento es de 320 millones, el comprador que gane con la base obtendría un descuento cercano al 47 %.

Cuando el avalúo está por debajo del mercado

Es la situación más favorable para el comprador, pero también la que más atrae competencia. En estos casos la puja suele subir el precio final por encima de la base.

Cuando el avalúo está por encima del mercado

Si el avalúo para remate supera el valor comercial, lo más probable es que nadie oferte y el remate quede desierto. Tras la segunda licitación fallida, un acreedor puede aportar un nuevo avalúo que ajuste la base.

Cómo verificar si el avalúo para remate es razonable

• Compare con al menos cinco inmuebles similares en venta en el mismo sector.
• Revise el estado del bien descrito en el acta de secuestro.
• Consulte el avalúo catastral vigente en la alcaldía o en el catastro.
• Verifique la fecha del avalúo: uno muy antiguo puede no reflejar el mercado actual.
• Si hay dictamen pericial, revise el método usado y las fotos del informe.

Preguntas frecuentes

¿El comprador puede objetar el avalúo para remate?

No. Solo las partes del proceso (demandante y demandado) pueden controvertirlo. El comprador decide si le conviene ofertar con el avalúo vigente.

¿Qué incluye el avalúo de un vehículo?

Para vehículos se usa el valor fijado oficialmente para el cálculo del impuesto vehicular o el de publicaciones especializadas, salvo que se aporte un dictamen pericial.

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Fuente oficial: Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), Secretaría del Senado.