Deudas de un inmueble rematado: administración, predial y servicios

Comprar en remate no borra todas las deudas del inmueble. Algunas se cancelan con la aprobación del remate, como la hipoteca y los embargos, pero otras siguen al bien o deben pagarse con el producto de la subasta. Le explicamos quién responde por las deudas de administración, el predial y los servicios públicos cuando compra en un remate judicial.

Esta guía sobre deudas de un inmueble rematado resume lo que dice la ley colombiana y lo que vemos en la práctica de los juzgados, con ejemplos y valores reales.

Puntos clave:

• El auto que aprueba el remate cancela hipotecas, prendas y embargos sobre el bien (artículo 455 del CGP).
• En propiedad horizontal, el nuevo propietario responde solidariamente con el anterior por las expensas comunes que este no pagó (artículo 29 de la Ley 675 de 2001).
• Del producto del remate se reserva lo necesario para impuestos, servicios, administración y parqueo causados hasta la entrega (artículo 455, numeral 7).
• Pida paz y salvos o estados de cuenta antes de ofertar y descuéntelos de su oferta.

¿QUIÉN PAGA LAS DEUDAS DE ADMINISTRACIÓN DE UN INMUEBLE REMATADO?

El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 establece la solidaridad en el pago de las expensas comunes entre el propietario anterior y el nuevo propietario, respecto de las expensas no pagadas por el primero al momento de transferirse el dominio. La Corte Constitucional (sentencia C-376 de 2004) aplicó esa regla también a quien adquiere en remate.

En la práctica, esto significa que la copropiedad puede cobrarle a usted la administración atrasada. Por eso:

• Pida a la administración un estado de cuenta del inmueble antes de ofertar; muchas lo entregan a interesados en remates.
• Revise en el expediente si el proceso lo inició la misma copropiedad: en ese caso la deuda de administración suele ser parte del crédito que se paga con el remate.
• Descuente la deuda probable de su oferta máxima con la calculadora de postura.

¿QUIÉN PAGA EL PREDIAL Y LOS SERVICIOS PÚBLICOS ATRASADOS?

El impuesto predial es un gravamen que recae sobre el inmueble, y las entidades territoriales suelen exigir el paz y salvo para algunas actuaciones. Los servicios públicos dependen de cada empresa y del contrato de servicios. Por eso conviene consultar el estado de cuenta del predial en la secretaría de hacienda del municipio y las facturas de servicios antes de ofertar.

Para los valores causados hasta la entrega del bien, el CGP da una protección al rematante: el artículo 455, numeral 7, ordena que del producto del remate se reserve lo necesario para el pago de impuestos, servicios públicos, cuotas de administración y gastos de parqueo o depósito que se causen hasta la entrega del bien rematado.

¿CÓMO RECUPERAR LO QUE PAGUÉ POR DEUDAS DEL INMUEBLE REMATADO?

Si usted pagó predial, servicios o administración causados hasta la entrega, pida al juez que le reintegre esas sumas de la reserva que ordena el artículo 455, numeral 7. Hágalo pronto después de la entrega, con los recibos de pago y los estados de cuenta, porque el juez distribuye el dinero entre el acreedor y el deudor. Si el remanente ya se entregó, recuperar el dinero es más difícil.

REVISE EL CERTIFICADO DE TRADICIÓN

El certificado de tradición que debe aportarse antes del remate (artículo 450) muestra hipotecas, embargos, afectaciones, servidumbres y otros registros. Léalo completo y compárelo con lo que cancelará el auto de aprobación; lo explicamos en aprobación del remate.

Calcular deudas y postura

Deudas de un inmueble rematado es un tema en el que un detalle cambia el resultado: si tiene dudas sobre su caso, revise el expediente con un abogado antes de consignar.

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE DEUDAS DE UN INMUEBLE REMATADO

¿Quién paga las deudas de administración de un inmueble rematado?

El nuevo propietario responde solidariamente con el anterior por las expensas comunes no pagadas, según el artículo 29 de la Ley 675 de 2001. Pida el estado de cuenta antes de ofertar y descuente esa deuda de su oferta.

¿Quién paga el predial y los servicios públicos atrasados?

El artículo 455 del CGP ordena reservar del producto del remate lo necesario para impuestos, servicios públicos y administración causados hasta la entrega del bien. Aun así, consulte los estados de cuenta antes de ofertar.

¿Cómo recuperar lo que pagué por deudas del inmueble rematado?

Solicite al juez el reintegro de esas sumas con cargo a la reserva del artículo 455, numeral 7, del CGP, adjuntando los recibos. Hágalo pronto, antes de que se entregue el remanente.

Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica. Las normas citadas corresponden al Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) y demás leyes vigentes a octubre de 2026; cada juzgado puede fijar condiciones particulares en el aviso de remate, así que verifíquelas siempre en el expediente.

Deudas de un inmueble rematado: cómo calcularlas antes de ofertar

Calcular las deudas de un inmueble rematado antes de la subasta es tan importante como estudiar el avalúo. Pida estos documentos con anticipación:

• Paz y salvo o estado de cuenta de administración a la copropiedad.
• Estado de cuenta del impuesto predial en la secretaría de hacienda municipal.
• Facturas de servicios públicos o consulta por número de contrato.
• Valorización pendiente, si el municipio la cobra.

Ejemplo de cálculo

Un apartamento con avalúo de 200 millones tiene 18 millones de administración atrasada, 6 millones de predial y 1,5 millones de servicios. Si su oferta es de 150 millones, sume el impuesto de remate (7,5 millones), el registro (alrededor de 2,5 millones) y las deudas (25,5 millones). El costo total será de unos 185,5 millones. Compárelo con el valor comercial para saber si el negocio sigue siendo atractivo.

Cómo reducir el impacto de las deudas

• Negocie con la administración un acuerdo de pago sin intereses de mora.
• Solicite al juzgado que, con el producto del remate, se paguen las deudas que la ley permite descontar.
• Revise si parte de la deuda del predial está prescrita.
• Pida al secuestre que rinda cuentas de los arriendos recibidos durante el proceso.

Preguntas frecuentes

¿Las deudas de servicios públicos siguen al inmueble?

En general la deuda es del usuario o suscriptor que consumió el servicio, pero las empresas pueden suspender el servicio hasta que se pague. Negocie con la empresa presentando el acta de remate.

¿La administración puede cobrarme deudas anteriores al remate?

La ley de propiedad horizontal hace solidario al nuevo propietario por las expensas comunes adeudadas. Por eso conviene conocer el monto antes de ofertar.

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Fuente oficial: Ley 675 de 2001 (propiedad horizontal), Secretaría del Senado y Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), Secretaría del Senado.