Entrega de inmueble rematado: plazos y qué hacer si está ocupado

Una de las mayores preocupaciones de quien compra en remate es recibir el bien. ¿Cuánto tarda la entrega de un inmueble rematado? ¿Qué pasa si el antiguo dueño sigue viviendo allí o si hay arrendatarios? El Código General del Proceso tiene reglas precisas que protegen al rematante. Aquí se las explicamos.

Esta guía sobre entrega de inmueble rematado resume lo que dice la ley colombiana y lo que vemos en la práctica de los juzgados, con ejemplos y valores reales.

Puntos clave:

• El auto que aprueba el remate ordena al secuestre entregar el bien al rematante (artículo 455, numeral 4, del CGP).
• Si el secuestre no lo entrega dentro de los 3 días siguientes a la comunicación, el rematante pide al juez que lo entregue, y la diligencia debe hacerse en máximo 15 días (artículo 456).
• En esa diligencia no se admiten oposiciones ni derecho de retención.
• Antes de ofertar, visite el bien con el secuestre y pregunte quién lo ocupa.

¿CUÁNDO ME ENTREGAN EL INMUEBLE QUE COMPRÉ EN REMATE?

La entrega llega después de la aprobación del remate. El orden es:

1. Paga el saldo y el impuesto dentro de los cinco días siguientes a la audiencia.

2. El juez aprueba el remate dentro de los cinco días siguientes y ordena al secuestre la entrega.

3. El juzgado comunica la orden al secuestre.

4. El secuestre tiene tres días desde que recibe la comunicación para entregar el bien.

Los plazos legales son cortos, pero en la práctica la entrega puede tardar semanas por la congestión de los despachos y la demora en las comunicaciones. Esté pendiente del expediente y pida la comunicación al secuestre en cuanto se apruebe el remate; vea aprobación del remate.

¿QUÉ PASA SI EL SECUESTRE NO ENTREGA EL BIEN?

El artículo 456 del CGP establece que si el secuestre no cumple la orden dentro de los tres días siguientes a la comunicación, el rematante deberá solicitar que el juez se lo entregue, y la diligencia debe practicarse dentro de un término no mayor a 15 días después de la solicitud. En esa diligencia no se admiten oposiciones ni se puede alegar derecho de retención por la remuneración del secuestre, que se paga con el producto del remate.

¿QUÉ HAGO SI EL INMUEBLE REMATADO ESTÁ OCUPADO?

Es común que el bien esté ocupado por el deudor, su familia o arrendatarios. Si el secuestre tiene el bien bajo su administración, debe entregarlo desocupado o con los ocupantes que reconozca la diligencia. Si no lo hace, el juez practica la entrega (directamente o comisionando a otra autoridad) y en ella no se admiten oposiciones.

Lo que sí puede complicar la entrega es que un tercero alegue posesión desde antes del secuestro. Por eso, antes de ofertar:

• Visite el bien con el secuestre, cuyos datos están en el aviso de remate (artículo 450, numeral 5).
• Revise el acta de secuestro en el expediente: allí consta quién estaba en el inmueble y en qué calidad.
• Pregunte por contratos de arrendamiento registrados o informados al juzgado.
• Calcule el tiempo: si necesita el inmueble para vivir de inmediato, prefiera bienes desocupados o administrados por el secuestre.

Lea también los riesgos de participar en remates judiciales.

¿QUIÉN PAGA LOS SERVICIOS Y LA ADMINISTRACIÓN MIENTRAS LLEGA LA ENTREGA?

El artículo 455, numeral 7, ordena reservar del producto del remate lo necesario para pagar los impuestos, servicios públicos, cuotas de administración y gastos de parqueo o depósito que se causen hasta la entrega del bien. Lo explicamos en deudas de un inmueble rematado.

Revisar un remate antes de ofertar

Entrega de inmueble rematado es un tema en el que un detalle cambia el resultado: si tiene dudas sobre su caso, revise el expediente con un abogado antes de consignar.

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE ENTREGA DE INMUEBLE REMATADO

¿Cuándo me entregan el inmueble que compré en remate?

Después de que el juez aprueba el remate. El secuestre debe entregarlo dentro de los tres días siguientes a la comunicación; si no lo hace, el rematante pide al juez la entrega, que debe hacerse en máximo 15 días (artículo 456 del CGP).

¿Qué hago si el inmueble rematado está ocupado?

Pida al juez la diligencia de entrega del artículo 456 del CGP, en la que no se admiten oposiciones. Antes de ofertar, revise el acta de secuestro y visite el bien con el secuestre para saber quién lo ocupa.

Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica. Las normas citadas corresponden al Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) y demás leyes vigentes a octubre de 2026; cada juzgado puede fijar condiciones particulares en el aviso de remate, así que verifíquelas siempre en el expediente.

Entrega de inmueble rematado: cronograma típico

1. Día 0: diligencia de remate y adjudicación.
2. Días 1 a 5: pago del saldo y del impuesto de remate.
3. Semanas 2 a 8: el juez estudia la legalidad y aprueba el remate.
4. Semanas 4 a 12: registro del acta y del auto aprobatorio en la Oficina de Registro.
5. Después de la aprobación: el secuestre debe hacer la entrega del inmueble rematado; si no lo hace, el juez la practica.

Documentos que necesita para pedir la entrega

• Copia del acta de remate y del auto que aprueba el remate.
• Certificado de tradición con el registro a su nombre.
• Memorial dirigido al juzgado solicitando la entrega.
• Datos de contacto del secuestre.

Qué revisar el día de la entrega del inmueble rematado

Asista con un acta en la que se describa el estado del inmueble, las lecturas de los contadores de servicios públicos y las llaves recibidas. Tome fotos y video. Si encuentra daños o faltantes respecto de lo descrito en el acta de secuestro, déjelo constar, porque el secuestre responde por la administración del bien.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar las cerraduras el mismo día?

Sí, una vez recibido el inmueble y firmada el acta de entrega, puede tomar posesión plena y cambiar cerraduras.

¿Quién paga los gastos de la diligencia de entrega?

Normalmente el rematante asume los gastos de transporte y, si se requiere, de cerrajero o bodegaje de bienes de terceros.

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Fuente oficial: Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), Secretaría del Senado.